Покупка земли в Крыму — это инвестиция, которая требует не только интуиции, но и точной проверки. Ошибка на старте способна обернуться потерей денег, времени и возможности реализовать проект.
Компания КРЫМСКИЙ ГЕКТАР собрала системный чек-лист из 30 пунктов, который помогает покупателям проводить due diligence земельного участка до сделки. Этот список — рабочий инструмент инвестора, а не теоретическая рекомендация.

1. Проверить кадастровый номер

Первое, с чего начинается любая проверка — это кадастровый номер. Он показывает местоположение, категорию, площадь и историю участка.

Через публичную кадастровую карту Крыма можно увидеть точные границы, наложение на соседние территории, наличие ЗОУИТ или обременений.

Если участок «без координат» — сделку нужно отложить, пока не проведено межевание.

2. Сверить границы на карте

Попросите у продавца кадастровый план с координатами и сравните его с фактическими данными.
Случаи наложения контуров — не редкость: дорога может проходить через участок, а фактический выезд быть невозможным.

Лучше заказать геодезическую проверку, особенно если земля близка к морю или в Сакском районе, где часто бывают смещения границ после перепланировок.

3. Проверить категорию и ВРИ

На территории Крыма наиболее распространены категории СХ-1, СХ-2, ИЖС и ЛПХ.
Для инвестора важна земля СХ-1 — именно она позволяет легально размещать агротуризм, фермерство, глэмпинг, не нарушая закон.

Проверить ВРИ можно в выписке ЕГРН или через кадастровую карту. Несоответствие заявлений продавца с данными Росреестра — тревожный сигнал

4. Проверить собственника и историю объекта

Закажите выписку ЕГРН с историей перехода прав. Если участок недавно перерегистрирован или принадлежал юрлицу, стоит запросить дополнительные документы — основание права (договор, решение суда, акт передачи).
Обратите внимание: если собственником выступает «физлицо, недавно получившее землю в наследство», уточните, есть ли споры по имуществу.

5. Проверить наличие обременений

Здесь важно не только, есть ли ипотека или арест, но и скрытые ограничения: охранные зоны, санитарные полосы, технические коридоры.
Например, ЗОУИТ Крыма включают линии ЛЭП, водоохранные полосы, охрану объектов культурного наследия.
Любое ограничение влияет на строительство, коммуникации и ликвидность участка.

6. Проверить доступ к дороге

Даже если участок находится в 500 м от трассы, это не значит, что к нему есть юридически оформленный выезд.
Проверяйте:

есть ли сервитут или договор доступа;
совпадает ли фактический проезд с границами кадастра;
не закрыт ли выезд частной территорией.

Без дороги участок превращается в «остров» — и продать его потом почти невозможно.

7. Проверить возможность подключения к электричеству

Запросите у местных сетей технические условия (ТУ).
Стандартное подключение 15 кВт стоит около 100–150 тыс. ₽, но сроки и наличие мощности зависят от удалённости подстанции.

Если продавец обещает «точку рядом» — попросите документальное подтверждение.
Совет: в компании КРЫМСКИЙ ГЕКТАР можно запросить предварительный аудит инфраструктуры участка, чтобы оценить реальную стоимость подключения.

8. Проверить водообеспечение

Для СХ-земли Крыма это ключевой фактор.

Уточните: есть ли скважина, какая глубина, дебит, технические паспорта.
Если воды нет — изучите гидрогеологические карты региона и рассчитайте стоимость бурения. В среднем — от 3000 до 6000 ₽ за метр.

Ошибка: бурить «вслепую». Без геологии можно попасть на засолённые или пустые пласты.

9. Проверить соседние объекты

Земля рядом с фермой, винодельней или агропарком растёт в цене.
А вот соседство с полигоном, свинофермой или военной частью может обрушить ликвидность.
Используйте публичную карту Крыма и спутниковые снимки.
Иногда всего 1 км разницы полностью меняет потенциал проекта.

10. Проверить коммуникации и перспективы развития

Даже если сейчас участок «в чистом поле», важно понять, какие коммуникации подведут в ближайшие 3–5 лет.
Посмотрите генпланы муниципалитетов, проекты инфраструктурных инвестиций, идущие вдоль трассы Евпатория – Саки – Симферополь.
Эти данные показывают, где появится новая дорога, сеть 10 кВ, водопровод или туристический кластер.

11. Проверить границы населённого пункта и зонирование

Если участок попадает в границы населённого пункта, возможны ограничения по строительству, типам строений и даже высотности.
Для СХ-земель это критично: иногда граница сдвинута, и участок уже частично в «жилой зоне».
Запросите градостроительный план или схему территориального зонирования у администрации.

12. Проверить, нет ли пересечения с объектами культурного наследия

В Крыму много зон охраны памятников, курганов и археологических территорий.
Если участок попадает в такую зону, строительство, бурение и посадки могут быть запрещены.
Проверить можно через ГИС Росреестра или запросить в Министерстве культуры Республики Крым.

13. Проверить наличие экологических ограничений

Некоторые участки находятся в водоохранных зонах, где нельзя располагать скважины или септики ближе 50 м от береговой линии.
Также есть территории с повышенной ветровой нагрузкой и эрозионной активностью.
Рекомендуется заказать экологическое заключение, особенно если планируется глэмпинг или производство пищевой продукции.

14. Проверить пожарную безопасность

Если участок окружён полями, важно учитывать противопожарные разрывы и требования МЧС:

минимальная ширина подъезда — 3,5 м;
наличие емкости с водой или природного источника в радиусе 200 м;
огнестойкий забор или минерализованная полоса по периметру.

Это особенно важно для участков под агротуризм или глэмпинг.

15. Проверить технические условия для электроэнергии

Даже если рядом проходит ЛЭП, мощность может быть полностью распределена.
Запросите технические условия (ТУ) у сетевой компании.
Стоимость стандартного подключения — около 550 ₽ за 1 кВт (для бытовых нужд), но для фермы или глэмпинга может потребоваться 15–30 кВт.

16. Проверить наличие источников воды

Если скважины нет, уточните:

разрешено ли бурение на этой глубине;
нет ли запрета на использование подземных вод;
какова гидрогеология района (наличие пресных пластов).

В некоторых частях Крыма (например, в степных районах) бурение требует лицензии на пользование недрами.

17. Проверить санитарно-защитные зоны

Санитарные зоны — невидимая, но очень важная часть проверки.
В них попадают территории вокруг:

свалок, ферм, промпредприятий;
ЛЭП и подстанций;
дорог федерального значения.

Площадка в такой зоне может быть пригодна только под склад или техническое использование, но не под туризм.

18. Проверить кадастровую стоимость

Она влияет не только на налог на землю, но и на ликвидность.
Если кадастровая стоимость завышена, при продаже вы потеряете часть прибыли, а налоговая база будет выше.
Кадастровую стоимость можно оспорить через комиссию при Росреестре или оценочную компанию.

19. Проверить налоги и задолженности

Выписка из ЕГРН не показывает наличие долгов по налогу на землю.
Попросите у продавца справку об отсутствии задолженностей из налоговой.
Если участок принадлежит юрлицу — проверьте выписку из ЕФРСБ, чтобы убедиться, что компания не в банкротстве.

20. Проверить судебные споры

Любой земельный спор снижает цену и создаёт риск потери права.
Проверить можно на сайте sudrf.ru или через сервисы проверки судебных дел.
Если продавец участвовал в судебных разбирательствах по этому объекту, — требуется глубокий аудит.

21. Проверить корректность адреса и фактического доступа

Иногда в ЕГРН адрес указан формально — «территория сельсовета», но на местности участок находится в другой стороне.
Важно съездить на точку лично или заказать онлайн-осмотр через КРЫМСКИЙ ГЕКТАР.
Сравните фото, карту, выезд и кадастровые координаты. Несовпадение на 100–200 м может стать причиной судебных споров с соседями.

22. Проверить соответствие фактического пользования ВРИ

Даже если в документах стоит ВРИ «сельхозназначение», иногда на участке уже возведены постройки, не соответствующие назначению.
Такой объект может быть признан самовольной постройкой, что создаёт риск сноса.
Запросите акт обследования или спутниковые снимки за прошлые годы — они покажут, что происходило на участке раньше.

23. Проверить наличие инженерных сетей под землёй

В Крыму до сих пор встречаются участки, где через территорию проходят подземные коммуникации — газ, кабель, водопровод.
Это не видно визуально, но видно на топографической съёмке.
⚠️ Любая инженерная линия означает охранную зону, где нельзя строить.

24. Проверить наличие разрешения на пользование недрами

Если вы планируете бурение скважины, нужно проверить, не требуется ли лицензия.
Для глубин более 30 м и дебита свыше 100 куб/сутки — лицензия обязательна.
Без неё можно получить штраф и запрет эксплуатации.

25. Проверить юридическую чистоту продавца

Если собственник — юридическое лицо, проверьте:

нет ли банкротства (через ЕФРСБ);
нет ли долгов по налогам и судебных решений;
не арестованы ли счета.

Если физлицо — убедитесь, что не идёт раздел имущества, и что продавец лично подписывает договор.

26. Проверить корректность договора купли-продажи

В договоре должны быть:

точный кадастровый номер;
цена и порядок расчётов;
указание отсутствия обременений;
пункт о передаче прав после регистрации.

⚠️ Важно: не подписывайте «типовой» шаблон без юриста — он может не учитывать специфику крымского рынка.

27. Проверить порядок оплаты и расчётов

Безопасный вариант — эскроу-счёт или банковская ячейка.
Не переводите деньги напрямую «до регистрации».
Компания КРЫМСКИЙ ГЕКТАР сопровождает сделки с безопасным расчётом — деньги переходят продавцу только после перехода права собственности.

28. Проверить документы после регистрации

После регистрации в Росреестре получите новую выписку ЕГРН.
Проверьте:

ваше имя как нового владельца;
корректность площади и границ;
отсутствие «двойных записей».

Если данные не совпадают — подавайте запрос в МФЦ об исправлении технической ошибки.

29. Проверить участок в динамике (через спутниковые снимки)

Откройте сервисы с архивом спутниковых снимков.
Сравните, как выглядел участок 2–3 года назад. Это покажет:

был ли он в обработке;
не менялись ли границы;
не нарушался ли рельеф.

Такая проверка помогает избежать покупки «свежесформированных» участков из спорных массивов.

30. Проверить потенциал развития

Финальный пункт — оценка стратегического потенциала.
Даже идеально чистый участок не имеет смысла, если не растёт в цене.
Проверьте:

расстояние до моря или трассы;
соседние проекты — винодельни, туркомплексы, фермы;
динамику цен по району за 2–3 года.

Если в радиусе 10 км появляются новые дороги, фермы, базы отдыха — значит, регион в фазе роста.

Итоговая структура проверки участка перед покупкой

Юридический блок (ЕГРН, собственник, границы).
Инфраструктурный блок (дорога, свет, вода).
Экологический блок (ЗОУИТ, санитарные зоны, пожарные риски).
Финансово-налоговый блок (стоимость, налоги, задолженности).
Стратегический блок (ликвидность, кластеры, потенциал ROI).

не знаете с чего начать?

Оставьте номер телефона

Наш специалист свяжется с Вами, и грамотно ответит на все ваши вопросы, простым понятным языком

или

Или напишите нам сами в один из мессенджеров

Контакты

График работы:

Пн-Пт 10:00 — 19:00

Адрес:

Улица Островского, 20 Центр м-н, Ленинский район, Ульяновск432002

Телефон:

+7 495 659 9885

Напишите нам сами в один из мессенджеров

Реквизиты
ИП Баталов Антон Олегович
ОГРН 311246818000117
ИНН 246414559081

Политика обработки данных

Политика использования cookie

Оферта

Согласие на обработку персональных данных

Согласие на распространение ПД работника

Ограничение ответственности