Кадастровая проверка: что смотреть в Публичной карте и выписке ЕГРН

Покупая участок в Крыму, особенно если это земля сельхозназначения (СХ-1) или инвестиционный гектар у моря, самое важное — проверить документы и границы до задатка. Кадастровая проверка показывает, есть ли ограничения, обременения, пересечения с коммуникациями или несоответствия в площади. Если всё чисто, можно двигаться дальше к сделке. Если есть несостыковки, лучше узнать об этом заранее, чем терять время и деньги.

Многие инвесторы покупают землю дистанционно. На карте всё выглядит красиво: рядом море, видовая точка, дорога. Но кадастровая проверка часто показывает, что участок пересекается с ЗОУИТ, проходит под ЛЭП, или фактически находится не там, где нарисовано.

Проверка участка в Крыму по кадастру даёт объективную картину — это как рентген объекта перед покупкой. Она показывает координаты, категорию, форму собственности, границы, площадь, кадастровую стоимость земли в Крыму и наличие ограничений.

Публичная кадастровая карта Крыма — это интерактивный онлайн-инструмент Росреестра. На ней видны границы всех поставленных на учёт участков, номера, площади, кадастровая стоимость, категория и ВРИ.

С помощью неё можно проверить участок по кадастровому номеру, увидеть расположение относительно моря, дорог, коммуникаций и соседних лотов.

Для инвестора это базовый инструмент анализа — именно по ней оценивают риски и перспективу.

Как найти свой участок на карте
Чтобы открыть данные:

1. Зайдите на официальный сайт Публичной кадастровой карты.
2. Введите кадастровый номер участка в Крыму (например, 90:12:123456:789).
3. На экране появится контур участка, его площадь, категория земли, адрес, дата постановки на учёт, кадастровая стоимость земли и форма собственности.
4. Проверьте соседние участки — иногда рядом проходят линии электропередачи, дороги или охранные зоны.

Важно не просто посмотреть контур, а внимательно изучить все дополнительные слои: охранные зоны, водоохранные территории, инфраструктуру.

Выписка ЕГРН Крыма — это официальный документ, подтверждающий право собственности и статус участка.

Она показывает:
— кто владелец;
— категория и вид разрешённого использования (ВРИ);
— площадь и координаты;
— ограничения и обременения;
— историю перехода прав;
— сведения о сервитутах и арендах.

Эта выписка заказывается через Госуслуги или сервисы Росреестра. Формат — PDF с электронной подписью.
Для сделки выписка должна быть не старше 30 дней, а лучше 7–10.

Как сопоставить данные карты и ЕГРН
На Публичной карте можно видеть графику, а в выписке ЕГРН — юридические данные. Проверка заключается в сравнении двух источников:
— одинаков ли кадастровый номер;
— совпадает ли площадь;
— совпадают ли координаты;
— нет ли пересечения границ с соседями;
— нет ли ограничений, которых не видно визуально.

Например, на карте участок выглядит ровным, а в ЕГРН указано, что по нему проходит сервитут. Это значит, что по земле проходит дорога, газопровод или линия связи — строить там нельзя.

Для базовой проверки нужно:

1. Ввести номер в Публичной карте.
2. Сохранить снимок участка.
3. Открыть дополнительные слои — «охранные зоны», «водоохранные», «ООПТ».
4. Скачать выписку ЕГРН и сравнить данные.
5. Проверить дату постановки на учёт — если участок старый, возможно, границы не уточнены.

Посмотреть координаты углов (они есть в разделе «характеристики»).

Типичные ошибки на кадастровых картах

1. Границы смещены из-за неуточнённого межевания.
2. Участок частично «заходит» на чужую территорию.
3. Номер указан неверно или участок снят с учёта.
4. В ЕГРН нет сведений о праве.
5. Категория земли не соответствует фактическому использованию.

ВРИ не позволяет реализовать задуманное (например, строить глэмпинг или ферму).

ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территорий. Это могут быть прибрежные полосы, охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоохранные и санитарные разрывы.

Если участок попадает в такую зону, строить там либо нельзя, либо можно только при соблюдении строгих норм.

Проверить ЗОУИТ можно на карте: включите слой «зоны с особыми условиями» и посмотрите, есть ли пересечения с контуром участка.

Если в выписке ЕГРН есть координаты всех углов, участок уточнён.
Если указано «границы не установлены в соответствии с требованиями законодательства» — значит, есть риск наложения на соседей.
Такой участок можно купить, но перед регистрацией стоит провести межевание.

Межевание и уточнение границ
Межевание — это геодезическая съёмка, которая уточняет координаты. После неё границы становятся точными, а участок получает статус «уточнённый».
Для инвестора это гарантия, что завтра сосед не заявит на часть земли.
Если в ЕГРН участок без межевания, лучше включить эту услугу в сделку.

В выписке ЕГРН указан собственник. Если это физическое лицо — ФИО, если юрлицо — полное название и ИНН.
Если собственник не совпадает с тем, кто продаёт, стоит запросить доверенность или документ, подтверждающий право распоряжения.

Как проверить кадастровую стоимость земли в Крыму
В разделе характеристик указана кадастровая стоимость. Она используется для расчёта налогов, льгот и госпошлин.
Если вы покупаете участок по цене ниже кадастровой, Росреестр может запросить подтверждение рыночной оценки.
Также кадастровая стоимость помогает ориентироваться: если цена лота сильно выше — проверьте, почему.

Как увидеть обременения и ограничения
В выписке ЕГРН раздел «Обременения и ограничения» содержит важную информацию:
— сервитуты (право прохода, проезда, прокладки коммуникаций);
— аренда (если участок сдаётся);
— аресты и судебные решения;
— охранные зоны.

Любое ограничение влияет на ликвидность и возможность застройки.

Если при вводе номера карта пишет «сведения отсутствуют», участок снят с учёта или не поставлен на него. В этом случае продавец должен восстановить регистрацию через кадастрового инженера.
Покупать «неучтённый» объект рискованно: вы не сможете оформить на него право.

Категория показывает, для чего разрешено использовать участок: сельхоз, ИЖС, промышленность, рекреация.
В Крыму распространены категории:
— СХ-1 — сельхозназначение (под пасеку, лаванду, ферму, сад);
— СХ-3 — с возможностью размещения объектов агротуризма;
— ИЖС — индивидуальное строительство (дома, коттеджи);
— Рекреация — под туробъекты и кемпинги.

Если вы планируете бизнес-проект, а категория не подходит — нужно перевести землю.

Как читать выписку ЕГРН правильно

1. Проверьте адрес и номер.
2. Сравните площадь и координаты.
3. Посмотрите категорию и ВРИ.
4. Убедитесь, что нет обременений.
5. Проверьте владельца и дату регистрации.
6. Убедитесь, что участок «уточнён».

Сохраните PDF с ЭП — без подписи документ недействителен.

Кто может заказать выписку
Любой гражданин. Для этого не требуется быть собственником.
Достаточно знать кадастровый номер участка в Крыму.
Стоимость — от 290 ₽ в электронном виде.
Срок — от нескольких минут до суток.

1. Найдите объект на Публичной карте.
2. Скачайте свежую выписку.
3. Сравните данные.
4. Проверьте наличие дорог и коммуникаций.
5. Посмотрите слои ЗОУИТ и охранных зон.
6. Сохраните результаты.
7. Сделайте скриншоты — они пригодятся юристу.

Примеры реальных кадастровых проверок в Крыму
Случай 1. Сакский район, участок у трассы Евпатория-Саки.
На Публичной карте участок выглядел идеально — ровный, прямой, рядом коммуникации.
При проверке выяснилось: часть площади попадает в санитарную зону старого колодца, на 30 метров нельзя строить капитальные объекты. Покупатель отказался, а через месяц нашёл другой участок без ограничений. Экономия — 800 000 ₽ и несколько месяцев времени.

Случай 2. Тарханкут, гектар у обрыва.
В ЕГРН указана категория СХ-3, но без уточнённых границ. После проверки через сервис КРЫМСКОГО ГЕКТАРА оказалось, что фактический контур смещён, и часть земли уходит в склон с уклоном более 30°. После межевания площадь уменьшилась, но участок стал юридически чистым. Через 4 месяца инвестор перепродал его дороже на 40%.

Случай 3. Евпаторийский округ, участок 15 соток под ИЖС.
Продавец уверял, что участок у моря и можно строить дом. В выписке ЕГРН выявили обременение — охраняемая зона ЛЭП. Застройка запрещена. Сделка не состоялась, и покупатель избежал серьёзных проблем.

Эти примеры показывают: кадастровая проверка участка в Крыму — обязательный шаг даже для опытных инвесторов. Она защищает от лишних расходов, судебных рисков и потери ликвидности.

Первичный анализ.
По кадастровому номеру специалисты проверяют участок в Публичной карте, определяют категорию, ВРИ и видимую инфраструктуру.

Юридический скрининг.
Извлекается свежая выписка ЕГРН, сверяются координаты, площадь, собственник, обременения, дата регистрации.

Проверка ЗОУИТ и сервитутов.
Используются карты охранных зон, водоохранных полос, ЛЭП и газопроводов. Если участок попадает в зону, готовится пояснение и прогноз влияния на использование.

Сравнение с ортофотопланами и спутниковыми снимками.
Это позволяет выявить несоответствие границ, рельефа и фактического пользования землёй.

Проверка категории и разрешённого использования.
Если цель инвестора — агротуризм, виноградник или глэмпинг, юристы оценивают, подходит ли категория СХ-1 или СХ-3, и можно ли перевести участок.

Отчёт и рекомендации.
Клиент получает документ с пометками: риски, ограничения, пути исправления, заключение о возможности покупки.

Такой отчёт подходит не только для инвестора, но и для банка, если сделка проходит через аккредитив или залог.

1. Проверка кадастрового номера и выписки.
2. Анализ ЗОУИТ, охранных и санитарных зон.
3. Проверка дорог и сервитутов.
4. Уточнение границ.
5. Анализ категории и ВРИ.
6. Проверка продавца и истории перехода прав.
7. Проверка технических условий (свет, вода, подъезд).
8. Сравнение цены и кадастровой стоимости.
9. Подготовка отчёта с рекомендациями.

КРЫМСКИЙ ГЕКТАР проводит все шаги автоматически, а результаты клиент получает в течение 1–2 дней.

Как выглядит итоговый отчёт
Отчёт по кадастровой проверке состоит из 6 блоков:

1. Основные характеристики (номер, адрес, площадь, категория).
2. Правовой статус и собственник.
3. Карта границ и фотофиксация.
4. Слои ЗОУИТ и охранных зон.
5. Анализ обременений.
6. Вывод и рекомендации.

В документе также указываются ссылки на Публичную карту и ЕГРН, координаты точек, расстояние до коммуникаций и моря, а также потенциальные риски.

Если проверка участка в Крыму по кадастру показывает ошибки или риски, есть несколько сценариев:
Исправить границы.
Заказать межевание, уточнить координаты и внести изменения в Росреестр. После уточнения участок становится юридически чистым.

Снять обременения.
Если участок в залоге или под арестом — дождаться снятия или оформить отказ. Если это сервитут, можно изменить трассу или согласовать новый договор.

Изменить ВРИ.
Через администрацию района подать заявление на смену вида разрешённого использования (например, с сельхозназначения на агротуризм).

Пересмотреть цену.
Если участок попадает в зону ограничений, можно аргументировать скидку.

В любом случае, зная все риски заранее, инвестор контролирует сделку и не переплачивает.

✔ Проверить кадастровый номер на карте.
✔ Скачать свежую выписку ЕГРН.
✔ Сравнить данные — площадь, границы, ВРИ, собственник.
✔ Проверить ЗОУИТ и охранные зоны.
✔ Убедиться, что участок уточнён.
✔ Проверить дорогу, свет, воду.
✔ Убедиться, что нет обременений.
✔ Сохранить результаты и фото.
✔ При необходимости — провести межевание.

Этот простой список помогает избежать ошибок и лишних затрат.

Инвестор из Казани заказал проверку участка в Бахчисарайском районе.
Карта показала, что участок частично перекрывает водоохранную зону реки. После консультации клиент выбрал другой лот — чистый, но с лучшим доступом. Через год продал его на 37 % дороже.

Покупатель из Москвы нашёл лот на Авито, но перед оплатой отправил номер в КРЫМСКИЙ ГЕКТАР. Проверка выявила наложение с соседним участком на 0,12 га и отсутствие дороги. С помощью юристов компания провела межевание, исправила координаты и довела до сделки.

Фермер из Белгорода проверял гектар в Сакском районе. Выписка показала старого собственника, данные не обновлялись 5 лет. После уточнения право зарегистрировали заново, и фермер спокойно оформил субсидию.

1. Она подтверждает юридическую чистоту.
2. Позволяет оценить потенциал роста стоимости.
3. Помогает избежать покупки земли с ограничениями.
4. Дает базу для расчёта ROI и ликвидности.
5. Экономит время и снижает риски при дистанционных сделках.

Любая покупка земли в Крыму — это инвестиция. А инвестиции всегда начинаются с анализа.