Обременения и ЗОУИТ: читаем риски на карте и в ЕГРН

Покупка земли — важный инвестиционный шаг, особенно в регионе с активным ростом спроса, как Крым. Однако не каждый участок подходит под строительство, агротуризм или ведение бизнеса.

Главная причина ошибок инвесторов — обременения и ЗОУИТ (зоны с особыми условиями использования территорий), которые ограничивают права на использование земли.

Чтобы покупка была безопасной, важно заранее проверить участок по публичной кадастровой карте Крыма и выписке ЕГРН.

Компания КРЫМСКИЙ ГЕКТАР сопровождает такие проверки: юристы анализируют участок по всем слоям карт, проверяют границы, категории, санитарные и водоохранные зоны, и только после этого дают заключение о рисках.

Обременения — это юридические или физические ограничения, которые влияют на право владения, пользования или распоряжения землёй. Они могут быть установлены законом, органами власти или по договорам.
К основным видам относятся:

• Ипотека и залог.
• Аренда или субаренда.
• Сервитуты (право прохода, проезда, прокладки коммуникаций).
• Судебные аресты и запреты регистрационных действий.
• Ограничения ВРИ (вида разрешённого использования).
• Наличие зон с особыми условиями — ЗОУИТ.

ЗОУИТ — это официально установленные территории, где действуют особые режимы: нельзя строить, копать, бурить скважины, высаживать определённые культуры или вести бизнес.

Например, это могут быть:

• санитарно-защитные зоны вокруг предприятий;
• водоохранные зоны и прибрежные полосы;
• зоны ЛЭП и газопроводов;
• охранные зоны объектов культурного наследия;
• приаэродромные территории.

На первый взгляд участок может казаться идеальным: ровный рельеф, близость к морю, документы на руках. Но при проверке в ЕГРН нередко выявляются ограничения:

• участок находится в водоохранной зоне — значит, строительство запрещено;
• через землю проходит линия электропередачи (ЛЭП) — нельзя размещать строения в радиусе 10–30 м;
• рядом — газопровод высокого давления;
• участок пересекается с землями лесного фонда, что исключает регистрацию частной собственности.

Такие ограничения не всегда отображаются на карте Яндекса или Google, но чётко видны в слоях публичной кадастровой карты Росреестра.

Проверка участка в Крыму включает несколько шагов:
Поиск по кадастровому номеру.
Введите номер в форму на сайте rosreestr.gov.ru.
Система покажет границы, категорию земель и слои ЗОУИТ.

Просмотр публичной кадастровой карты.
Активируйте слои «Ограничения и обременения». На карте появятся зоны санитарной защиты, ЛЭП, водные объекты.

Запрос выписки ЕГРН.
В выписке указаны собственник, категория, площадь, ВРИ и наличие ограничений.

Проверка смежных участков.
Даже если ваш гектар “чистый”, соседние могут входить в санитарную зону — а это автоматически влияет на ваш объект.

Юристы КРЫМСКОГО ГЕКТАРА используют профессиональные геоинформационные системы и кадастровые слои, которые недоступны в открытом доступе, чтобы выявить потенциальные риски заранее.

Водоохранные зоны.
Распространены вокруг озёр, рек и лиманов (например, Донузлав, Сасык-Сиваш).
В таких зонах запрещено бурение, строительство и размещение коммуникаций ближе чем на 50–200 м от уреза воды.

Зоны ЛЭП.
Опасны не только из-за ограничений на строительство, но и из-за электромагнитного фона.
Минимальное расстояние до жилых объектов — 10–30 м, в зависимости от напряжения линии.

Санитарно-защитные зоны.
Создаются вокруг предприятий, полигонов, очистных сооружений, свалок.
Нарушение приводит к штрафам и невозможности регистрации строений.

Зоны культурного наследия.
В Евпатории, Бахчисарае и Севастополе есть охраняемые исторические территории, где любые изменения требуют согласований с Минкультом.

Охранные зоны коммуникаций.
Газопроводы, водопроводы, кабели связи. Вдоль них действует полоса ограничения шириной до 50 м.

1. Водоохранная зона озера Сасык-Сиваш (Сакский район)
Многие участки на расстоянии менее 200 м от берега находятся в зоне, где запрещено строительство и бурение. На карте они выглядят “чистыми”, но в ЕГРН указываются ограничения по статье 65 Водного кодекса РФ.
Без проверки можно потерять возможность использовать участок под глэмпинг или жилые домики.

2. ЛЭП на Тарханкуте
Вдоль побережья проходят линии электропередач 110 кВ.
Покупатели, ориентируясь только на фото и описание, часто не замечают их, а в итоге получают участок, где невозможно построить даже ангар.
Охранная зона по ПУЭ — минимум 20 м с каждой стороны провода.

3. Санитарная зона очистных сооружений в Евпатории
Здесь радиус ограничений доходит до 300 м.
Попадание участка в границы такой зоны делает его непригодным для агротуризма — нельзя размещать жильё, теплицы, ни фермы.

4. Лесной фонд и охраняемые территории
На юго-западе Крыма участки могут пересекаться с землями лесного фонда, которые не подлежат продаже.
Выписка ЕГРН в таких случаях содержит примечание «частично пересекается с территориями общего пользования».

Смотрят только публичную карту без выписки.
На карте не отображаются все ограничения. Например, санитарные зоны водозаборов могут отсутствовать, хотя формально установлены.

Проверяют участок только визуально.
Даже если визуально участок выглядит свободным, в ЕГРН могут быть ограничения — аресты, залоги, аренда или судебные решения.

Используют устаревшие источники.
Сервисы-агрегаторы (Avito, циан, доски) часто содержат старые кадастровые данные. Реальная информация — только в базе Росреестра.

Не учитывают влияние соседних участков.
Если ваш гектар “чистый”, но рядом проходит ЛЭП или газопровод, ограничения распространяются и на вашу территорию.

Не проверяют ЗОУИТ в глубину.
Некоторые зоны (например, охрана памятников археологии) накладываются только на часть участка — но этого достаточно, чтобы отказали в строительстве.

Найдите кадастровый номер.
Его можно узнать у продавца или на публичной кадастровой карте.
Это ключевой идентификатор, по которому можно получить всю юридическую информацию.

Проверьте границы и площадь.
На карте включите слой «Границы земельных участков» и убедитесь, что контур совпадает с фактическим расположением. Если участок “уходит” в воду или пересекает дорогу — это тревожный сигнал.

Посмотрите категории земель.
В выписке ЕГРН указано: СХ (сельхозназначение), ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), ЛФ (лесной фонд) и др. Любое несоответствие фактическому использованию — риск отказа при регистрации сделки.

Анализируйте ЗОУИТ.
Включите все тематические слои: водоохранные зоны, санитарные полосы, коммуникации, охраняемые объекты.
Если участок даже частично попадает в такую зону — нужно проверять разрешённые виды использования.

Закажите выписку ЕГРН.
В ней указано всё: собственник, обременения, аресты, ипотека, аренда, категория, ВРИ. Для сделок с землёй этот документ — обязательный.

Проверьте судебные запреты.
Через сайт kad.arbitr.ru можно убедиться, что участок не участвует в судебных разбирательствах.

Проверьте доступ к дороге.
Если участок не имеет выхода на публичную дорогу, потребуется оформление сервитута.

Проверьте совпадение фактического и кадастрового адреса.
Бывает, что в документах указан один адрес, а фактически участок расположен в другом районе.

Юристы КРЫМСКОГО ГЕКТАРА проводят полную юридическую и кадастровую экспертизу участка, включая проверку ЗОУИТ, сервитутов, арестов и ограничений. Это экономит инвестору недели проверки и защищает от покупки “проблемной” земли.

Выписка содержит несколько разделов, и каждый несёт важную информацию:
Раздел 1 — общие сведения.
Здесь указан кадастровый номер, адрес, площадь, категория, ВРИ и дата постановки на учёт.

Раздел 2 — сведения о правах.
Указаны собственники, доли, основание права (договор, решение суда и т.д.).

Раздел 3 — ограничения и обременения.
Самый важный пункт. Если в нём указано “не зарегистрированы” — участок юридически чист.
Если присутствуют “залог”, “арест”, “зона охраны”, “санитарные ограничения” — нужна дополнительная проверка.

Раздел 4 — план и описание границ.
Здесь можно увидеть несостыковки в площади или форме, которые часто приводят к отказу в регистрации сделок.

Кейс 1. Участок в водоохранной зоне.
Инвестор купил землю у Донузлава под агротуризм.
Через месяц Росреестр отказал в регистрации объектов — участок находится в 150 м от уреза воды.
Строительство оказалось невозможным. Проверка перед покупкой выявила бы этот риск.

Кейс 2. Сервитут на подъездную дорогу.
Покупатель не учёл, что дорога к его участку проходит по чужим землям.
Без оформленного сервитута проезд был закрыт, а участок стал фактически “отрезанным”.

Кейс 3. Санитарная зона водозабора.
Планировалось бурение скважины, но при проверке выяснилось, что участок входит в радиус 100 м охраны водозабора.

Росприроднадзор запретил любые земляные работы.