Риски покупки СХ-земель: ограничения ВРИ, ЗОУИТ, сервитуты

Покупка земли в Крыму — выгодный шаг для инвестора, но одновременно и один из самых сложных юридических процессов. За привлекательными объявлениями нередко скрываются участки с обременениями, ограничениями по ВРИ (виду разрешённого использования), нахождением в ЗОУИТ (зонах с особыми условиями использования территорий) или с сервитутами, которые мешают использовать землю по назначению.

Чтобы не попасть в ловушку и не потерять деньги, нужно понимать, какие существуют типичные риски, как их выявлять и каким образом можно их обойти законно.

ВРИ — вид разрешённого использования земли. Он определяет, что именно вы можете делать на участке.
В Крыму чаще всего встречаются следующие категории:

• СХ-1 (сельскохозяйственное использование) — разрешены посадки, фермы, виноградники, глэмпинги без капитальных строений.
• ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) — можно возводить дома, подключать коммуникации.
• ЛПХ (личное подсобное хозяйство) — ограниченные площади, сельхоздеятельность без права строительства коммерческих объектов.
• Земли населённых пунктов — допустимы коммерческие, гостиничные и туристические объекты.

Если вы покупаете землю под агротуризм или глэмпинг, а участок имеет ВРИ «сенокошение» или «пашня», то строительство даже временных домов будет нарушением законодательства. В таких случаях возможен штраф и требование снести объект.

Публичная кадастровая карта.
Введите кадастровый номер, посмотрите категорию и ВРИ.

Выписка ЕГРН.
Документ из Росреестра покажет не только вид использования, но и зарегистрированные ограничения.

Запрос в администрацию района.
Иногда в кадастровых данных не отражены актуальные решения о смене ВРИ, и только местные органы могут дать подтверждение.

Анализ проектной документации.
Если продавец обещает «разрешение на строительство», убедитесь, что оно действительно выдано на этот участок.

Несоответствие фактического и зарегистрированного использования.
Например, на участке числится «пастбище», а по факту стоит туристический лагерь. Такое использование незаконно, и покупатель несёт ответственность после сделки.

Запрет на строительство.
На сельхозземлях строительство капитальных объектов без перевода в другую категорию невозможно. Исключение — объекты аграрного назначения (ангары, хранилища, теплицы).

Ограничение в подключении коммуникаций.
Сетевая организация откажет в техприсоединении, если вид разрешённого использования не соответствует характеру потребления (например, «туризм» на «пашне»).

Сложности при продаже.
Банки и инвесторы не принимают в залог земли с рисками по ВРИ. Это снижает ликвидность участка.

Как изменить ВРИ
Если участок интересен стратегически, можно пройти процедуру смены вида разрешённого использования.

1. Подать заявление в администрацию по месту нахождения участка.
2. Приложить схему, кадастровый паспорт и описание проекта.
3. Дождаться рассмотрения (30–60 дней).
4. При положительном решении изменения вносятся в Росреестр.

Важно: не все ВРИ подлежат изменению. Например, земли лесного фонда и заповедников не могут быть переведены.

ЗОУИТ — зоны с особыми условиями использования территорий.
Это правовые ограничения, накладываемые на участок из-за его местоположения. В Крыму таких зон десятки, и они нередко становятся «скрытыми ловушками».
Примеры:

• Водоохранные зоны — запрет на капитальное строительство и бурение скважин.
• Охранные зоны ЛЭП — нельзя размещать палатки, сооружения, склады.
• Санитарно-защитные зоны — ограничения по проживанию людей, особенно рядом с фермами и перерабатывающими предприятиями.
• Прибрежные защитные полосы — запрет на застройку ближе 100 м к береговой линии.

Как выявить ЗОУИТ

• Проверить публичную карту Росреестра — включить слой «зоны с особыми условиями».
• Запросить выписку из ЕГРН — в ней указаны все обременения.
• Использовать геопортал Республики Крым — он показывает границы зон санитарной охраны, памятников природы и заповедников.
• Провести юридический due diligence — услуга компании КРЫМСКИЙ ГЕКТАР, включающая правовую экспертизу участка.

Сервитут — это ограниченное право пользования чужим земельным участком. Владелец земли обязан предоставить возможность прохода, проезда или прокладки коммуникаций другим лицам или организациям.
В Крыму этот инструмент используется часто, и именно он становится неожиданностью для инвесторов, купивших «красивый гектар» у моря.
Сервитут может быть:

• постоянным — действует бессрочно, например, для доступа к линии электропередачи;
• временным — устанавливается на период строительства или ремонта коммуникаций;

публичным — когда право ограниченного пользования предоставляется неопределённому кругу лиц (дорога, проход к пляжу, водозабор).

Проезд или проход.
Часто соседний участок не имеет прямого выхода на дорогу, и администрация обязывает владельца обеспечить доступ через свою землю.

Линии электропередачи.
Если по участку проходит опора или воздушная ЛЭП, то в её охранной зоне запрещено строительство, посадка деревьев, бурение скважин.

Водопровод и канализация.
Прокладка магистралей требует выделения полосы отчуждения — 5–10 м в каждую сторону.

Газопровод.
Одна из самых распространённых причин сервитутов. Ограничения по застройке достигают 25 м от трубы.

Проход к морю или природному объекту.
Государство защищает доступ граждан к береговой линии, поэтому даже на частных землях возможны зоны свободного прохода.

Запросить выписку из ЕГРН.
Если сервитут зарегистрирован официально, он будет указан в разделе «Обременения».

Проверить карту ЗОУИТ и инженерных коммуникаций.
На геопортале Республики Крым отражены газовые, электрические и водные сети.

Сделать выездное обследование.
Бывает, что сервитут есть фактически (через участок проходит грунтовая дорога), но не зарегистрирован. После покупки её могут узаконить — и вы потеряете часть площади.

Юридическая экспертиза сделки.
Проверка, которую делает команда КРЫМСКИЙ ГЕКТАР, включает анализ кадастрового плана, инженерных схем и муниципальных решений.

Потеря части земли.
При установлении публичного сервитута площадь, доступная для использования, уменьшается, но налоги начисляются на весь участок.

Запрет на строительство.
На землях, где проходят линии связи или газопроводы, капитальное строительство категорически запрещено.

Падение ликвидности.
Земля с обременениями теряет 30–50 % стоимости при перепродаже.

Отказ в подключении коммуникаций.
Если участок под сервитутом, сетевые компании часто требуют вынос трассы или переоформление проекта за счёт владельца.

В 2023 году покупатель приобрёл 2 га земли у моря в Черноморском районе для размещения глэмпинга. Позже выяснилось, что через участок проходит муниципальная дорога, используемая жителями соседней деревни.
На кадастровом плане ограничение не было отмечено, но после проверки администрация установила публичный сервитут.
Последствия:

• Потеряно около 0,4 га территории;
• Проект глэмпинга пришлось переносить;
• Стоимость участка упала на 1,5 млн ₽.

Если бы до сделки провели юридическую проверку и запросили актуальные планы сервитутов, покупатель избежал бы убытков.

Выписка из ЕГРН.
Проверить собственника, площадь, категорию, обременения.

Публичная кадастровая карта.
Сверить границы и зоны ЗОУИТ.

Запрос в муниципалитет.
Узнать, не планируется ли строительство дороги или ЛЭП.

Геопортал Крыма.
Проверить наличие природоохранных, водных, санитарных зон.

Анализ генерального плана района.
Иногда ограничения ещё не внесены в кадастр, но уже утверждены документально.

Выездное обследование.
Сравнить фактическое использование участка с юридическими данными.

Юридическая экспертиза сделки.
Это обязательный этап при покупке от 1 га, особенно в прибрежных районах.

Почти каждое ограничение можно управляемо нивелировать. Важно знать, какие документы оформлять и куда обращаться.
1. Снятие сервитутов
Если сервитут перестал быть нужным (например, построили новую дорогу), собственник вправе подать заявление об отмене в администрацию или суд.
Понадобятся:

• кадастровый план;
• акт обследования;
• доказательства неактуальности (фото, схемы, письма сетевой организации).
• Срок рассмотрения — до 45 дней.

2. Корректировка границ участка
Если обременение проходит по краю земли, можно переразделить участок, исключив проблемную часть и оформив отдельный кадастровый номер. Это позволяет продавать или использовать «чистую» часть без рисков.

3. Перевод ВРИ
Для агротуризма часто применяют смену с «сенокошение» на «для ведения фермерского хозяйства» или «для размещения объектов сельского туризма».
Согласование занимает 1–2 месяца, и после этого участок можно легально использовать под глэмпинг, дегустационный павильон или пасеку.

4. Работа с ЗОУИТ
Полностью исключить зону нельзя, но можно доказать, что ваш участок частично выходит за её границы. Это делается через уточнение координат и топографическую съёмку.
Если вы докажете, что 60–70 % площади вне зоны, ограничение может быть смягчено.

Проводите due diligence перед сделкой.
Полная проверка через ЕГРН, публичную карту, муниципальные архивы и геопорталы.

Оформляйте договор с условиями.
Пропишите пункт: «Покупатель вправе отказаться от сделки при выявлении ограничений или обременений».

Используйте юристов, специализирующихся на землях Крыма.
Регион имеет свою специфику и архивы старых украинских кадастров.

Запрашивайте архивные планы.
Многие обременения появились до 2014 года и не перенесены в российский кадастр.

Проверяйте физическую доступность участка.
Иногда дорога к нему проходит по частной земле — и вы не сможете заехать.

Инвестор приобрёл 5 га под виноградник в Севастопольском районе. Через участок проходила охранная зона подземного водовода. После обращения в администрацию и уточнения координат выяснилось, что трасса водовода находится в 30 метрах, а не в 10.

Границы участка уточнили, обременение частично сняли. В результате — виноградник введён в эксплуатацию, налоговая нагрузка снижена, ликвидность сохранена.

Как оценить участок до покупки
Используйте принцип трижды проверенной земли:

• юридическая чистота — через ЕГРН и Росреестр;
• территориальные ограничения — через публичную карту и геопортал;
• фактическое состояние — через выезд и дрон-съёмку.

Совместив эти три источника, можно отсеять до 90 % рискованных лотов ещё до задатка.