Участок в Крыму часто покупают не в одиночку. Муж и жена решают вложить общие сбережения, отец берёт землю вместе со взрослым сыном, две подруги складываются и покупают гектар на двоих — в каждом случае встаёт один и тот же вопрос: как оформить участок, чтобы потом не разбираться, кому что принадлежит. Разбираемся, когда возникает совместная собственность на земельный участок, когда нужно оформлять доли, и что из этого подходит именно вашей паре покупателей.
Короткий ответ: закон сам решает за вас только в одном случае — когда покупают супруги. Во всех остальных сочетаниях — родитель и ребёнок, братья и сёстры, друзья — собственность по умолчанию получается долевая, и у каждого участника заранее должна быть понятна его доля.
Совместная собственность на земельный участок: чем она отличается от долевой
Гражданский кодекс делит общую собственность на два вида. В долевой у каждого собственника заранее определена доля — например, 1/2 участка у каждого из двух покупателей. В совместной доли не определены: участок принадлежит обоим сразу, без привязки к конкретной части права.
По общему правилу общая собственность — долевая. Совместная возникает только тогда, когда закон прямо это предусматривает; сам по себе факт покупки участка вдвоём к этому не приводит. Сейчас такой случай на практике один — имущество, которое супруги приобретают в браке. Для родителя с сыном, для друзей или для дальних родственников закон совместную собственность не создаёт: если они покупают участок вместе, у них по умолчанию возникает долевая собственность, и доли, если не договорились иначе, считаются равными.
Разница проявляется в повседневных решениях, а не только на бумаге. В долевой собственности каждый может распорядиться своей долей отдельно от остальных: подарить её, заложить, продать — с учётом интересов других дольщиков. В совместной собственности так сделать нельзя — раз доли не выделены, распоряжаться можно только всем участком сразу, и для этого требуется согласие всех собственников. Чтобы продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю или разделить участок — минуя этот шаг, продать «свою часть» юридически невозможно.
Когда участок у супругов становится совместным автоматически, а когда нужно оформлять доли
Если участок покупает супружеская пара в браке, он становится общим имуществом автоматически — независимо от того, на кого из супругов оформлен договор и кто фактически платил. Право собственности при этом можно сразу зарегистрировать на обоих: если в договоре покупателем указан только один супруг (так называемый титульный собственник), второй всё равно подаёт заявление в Росреестр — и запись об общей совместной собственности вносят на обоих супругов без нового договора.
Для самой покупки нотариальное согласие второго супруга не нужно. Оно потребуется позже — если супруги решат продать участок, подарить его или оформить в залог: такие сделки с совместно нажитой недвижимостью требуют нотариально удостоверенного согласия обоих.
Автоматический режим совместной собственности можно изменить брачным договором: в нём супруги заранее прописывают доли или договариваются, что конкретный участок принадлежит только одному из них. Без брачного договора режим общий, и это касается земли, купленной в любом из наших проектов, так же, как любой другой недвижимости.
Как оформить покупку земельного участка на двоих: порядок действий
Если покупатели — не супруги, долевую собственность оформляют прямо в договоре купли-продажи. Порядок простой:
- в договоре указывают всех покупателей и долю каждого — поровну или в ином соотношении, если так договорились заранее;
- каждый покупатель подписывает договор лично или через представителя по доверенности;
- право собственности регистрируют в Росреестре с указанием доли каждого — после этого в выписке из ЕГРН у участка будет два собственника с конкретными долями.
Доли не обязательно делать равными: если один из покупателей вносит большую часть суммы, в договоре можно сразу закрепить долю, пропорциональную вкладу. Это удобнее, чем потом пересматривать соотношение — закон позволяет менять порядок определения долей только по соглашению всех участников. Общий порядок оформления такой же, как при покупке одним человеком — подробно о шагах от договора до выписки из ЕГРН мы писали в статье о том, как оформить куплю-продажу земельного участка.
Расходы на содержание участка — например, налог на землю — дольщики несут соразмерно своим долям, если не договорились иначе. Это стоит обсудить заранее, до покупки, и закрепить в договоре между собственниками.
Что выбрать: супругам, родителям с детьми, друзьям
На практике выбора у супругов почти нет — совместная собственность возникает сама, и единственный способ её поменять — брачный договор. У всех остальных пар покупателей выбор есть, и чаще всего разумнее сразу оформить равные или пропорциональные доли, а не пытаться искусственно создать режим без долей, которого для них закон просто не предусматривает.
| Кто покупает | Что возникает по умолчанию | Что можно оформить дополнительно | На что обратить внимание |
|---|---|---|---|
| Супруги | Совместная собственность — автоматически | Доли по брачному договору | На продажу и дарение участка нужно нотариальное согласие обоих супругов |
| Родитель и взрослый ребёнок | Долевая собственность | Доли пропорционально вкладу каждого | При продаже доли третьему лицу у второго собственника есть преимущественное право покупки |
| Друзья, дальние родственники | Долевая собственность | Доли пропорционально вкладу, порядок пользования участком по соглашению | Стоит заранее письменно договориться о порядке использования и о содержании участка |
Для родителя с ребёнком или для друзей долевая собственность даёт то, чего не даёт совместная: каждый точно знает размер своей части и может ей распорядиться — продать, подарить, оставить в наследство — без согласия остальных собственников на саму сделку, пусть и с учётом их права преимущественной покупки.
Что будет с участком, если один из собственников хочет продать свою долю
Продажа доли земельного участка третьему лицу — отдельная процедура. Остальные собственники имеют преимущественное право купить долю на тех же условиях, что предложены стороннему покупателю. Поэтому продавец сначала обязан письменно уведомить остальных дольщиков о цене и условиях продажи. Если в течение календарного месяца они не соглашаются купить долю или не отвечают, продавец может продать её кому угодно на тех же условиях.
Сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на земельный участок всегда идут через нотариуса — даже если все дольщики продают свои доли одной сделкой; нотариус удостоверяет сделку и требует подтверждение, что остальных собственников уведомили о продаже. Нотариальное оформление такой сделки стоит около 16 000 ₽ с каждой стороны — это нужно учитывать при продаже доли, как и при любой нотариальной сделке с участком.
Если участок в совместной собственности супругов и один из них хочет выделить и продать свою часть, порядок другой: сначала нужно определить доли — по соглашению между супругами или по решению суда — и только после этого можно продать выделенную часть.
Что будет с участком при наследовании
Участок, принадлежавший умершему, входит в состав наследства и переходит к наследникам на общих основаниях — так же, как любое другое его имущество. Если наследник один, он просто становится собственником всего участка или доли, принадлежавшей умершему. Если наследников несколько, участок переходит к ним в долевую собственность — каждый получает долю соразмерно своей доле в наследстве.
Для участка, который и раньше был в долевой собственности нескольких человек, наследование меняет только одного из собственников: доля умершего переходит к его наследникам, а доли остальных совладельцев не меняются. Все изменения собственников фиксируются в реестре — о том, как устроена эта регистрация в нашем регионе, можно почитать в статье про ЕГРН в Крыму.
Как мы регистрируем покупку на двоих, если участок берут в рассрочку
У «Крымского Гектара» можно купить участок вдвоём точно так же, как и в одиночку — с указанием всех покупателей и их долей прямо в договоре. Если оплата идёт в рассрочку «0-0-12» — без первого взноса и без переплаты, на 12 месяцев, — право собственности на всех покупателей регистрируется в Росреестре сразу после подписания договора, а не после полной оплаты.
До тех пор, пока рассрочка не закрыта, на участке действует обременение в пользу продавца. Пользоваться землёй можно, а вот продать свою долю, подарить её или иначе передать третьему лицу — нельзя, пока не выплачена вся сумма. Для покупателей, оформивших долевую собственность, это касается доли каждого из них: пока не закрыта рассрочка, распорядиться своей частью не получится ни у одного из совладельцев. Погасить рассрочку досрочно можно без штрафов — тогда обременение снимается и каждый собственник получает полное право распоряжаться своей долей.
Перед оформлением рассрочки каждого покупателя проверяют на платёжеспособность — порядок одинаковый, независимо от того, покупает человек участок один или с кем-то вместе. Сделку оформляют удалённо, через сервис удалённой сделки Сбербанка, без поездки в Крым — так же, как при обычной покупке одним человеком; подробнее об этом мы писали в статье как купить землю в Крыму дистанционно. Все платежи идут на расчётный счёт нашей организации по договору купли-продажи, а график платежей обсуждают с покупателями до сделки и фиксируют в договоре — подробнее о расчётах и их безопасности читайте на странице про оплату участка.
Что сделать дальше
Если вы планируете купить участок вместе с супругом, родителем, ребёнком или другом, главное — решить вопрос с долями до подписания договора, а не после. Супругам можно не беспокоиться: собственность станет общей автоматически, а при необходимости её скорректирует брачный договор. Всем остальным стоит заранее договориться о долях и порядке использования земли — это закрепляется прямо в договоре купли-продажи.
Мы помогаем оформить покупку участка на двоих и больше собственников при любом раскладе — полной оплатой или рассрочкой — и ведём сделку удалённо от начала до регистрации права в Росреестре. Посмотрите каталог участков, выберите подходящий и обсудите с нами, как лучше оформить его на несколько собственников.
